Die Rückkehr der Großanleger: Neue Chancen und Herausforderungen auf dem deutschen Immobilienmarkt

Die vergangenen Jahre waren für den deutschen Immobilienmarkt von Herausforderungen geprägt. Ab 2022 führten steigende Zinsen und zunehmende wirtschaftliche Unsicherheit zu einem spürbaren Rückgang der Investitionen, insbesondere seitens institutioneller Anleger, die sich für gewöhnlich auf langfristige, stabile Renditen fokussieren. Die Europäische Zentralbank und andere Zentralbanken weltweit erhöhten ihre Leitzinsen, um die Inflation zu bekämpfen. Diese Zinserhöhungen erschwerten die Finanzierung von Immobilienprojekten erheblich, da höhere Zinsen die Fremdkapitalkosten in die Höhe trieben. Infolgedessen war der Immobilienmarkt von Zurückhaltung geprägt, und viele Investoren entschieden sich, in eine abwartende Position zu gehen.

Maß an Sicherheit und Planbarkeit. Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL Germany, kommentierte die Situation treffend: „Der aktuelle und zu erwartende Zinspfad sollte den Märkten und insbesondere der fremdkapitalintensiven Immobilienwirtschaft etwas mehr Planbarkeit und Sicherheit mit auf den Weg ins neue Jahr geben.“ Für langfristig orientierte Investoren ist diese Stabilität ein entscheidender Faktor, um wieder verstärkt in Immobilien zu investieren.
Diese neue Klarheit führte zu einem Anstieg der Investitionsbereitschaft. Nach einer Phase des Beobachtens und Abwartens kehren institutionelle Anleger nun verstärkt auf den Immobilienmarkt zurück und zeigen wieder Interesse an Investitionen in verschiedene Segmente. Jan Eckert, Head of Capital Markets bei JLL DACH, bestätigt diese Entwicklung: „Wir bemerken bereits, dass sie langsam aktiver werden und Immobilien wieder mehr in den Fokus rücken.“ Diese Aussage spiegelt die zunehmende Zuversicht wider, die Großanleger auf dem Markt zurückbringt.

Besonders interessant ist die Belebung im Bereich der Gewerbeimmobilien. Laut BNP Paribas wird das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien im Jahr 2024 voraussichtlich um 20 Prozent steigen, was eine klare Erholung nach dem Einbruch um 57 Prozent im Vorjahr darstellt.
Büro- und Einzelhandelsimmobilien haben im gewerblichen Sektor eine besondere Bedeutung erlangt. Trotz struktureller Veränderungen, die durch die Pandemie und die fortschreitende Digitalisierung ausgelöst wurden, erweist sich das Segment der Büroimmobilien als widerstandsfähig. Die Nachfrage nach flexiblen, modernen Arbeitsräumen wächst, da Unternehmen zunehmend hybride Arbeitsmodelle einführen und moderne Bürokonzepte bevorzugen. Einzelhandelsimmobilien stehen weiterhin vor Herausforderungen, doch gut gelegene Objekte in städtischen Zentren profitieren von der Rückkehr der Kunden und einer gestiegenen Nachfrage.

Mehrere wesentliche Faktoren tragen zur Rückkehr der institutionellen Investoren bei:

Stabilisierung der Zinsen: Die Erwartung, dass die Phase der Zinserhöhungen nun abgeschlossen ist, steigert die Attraktivität von Immobilieninvestitionen, da Großanleger mit kalkulierbareren Finanzierungskosten und stabileren Renditeerwartungen planen können.

Korrektur der Immobilienpreise: Die Preisrückgänge der vergangenen Jahre haben die Einstiegspreise für hochwertige Immobilien gesenkt, wodurch sich attraktive Chancen für Investoren bieten. Besonders in Segmenten wie Büro- und Logistikimmobilien sehen viele institutionelle Investoren günstige Einstiegsmöglichkeiten, die mittelfristig hohe Renditen versprechen.

Langfristige Perspektiven: Für viele institutionelle Anleger wie Pensionsfonds und Versicherungen sind Immobilien ein unverzichtbarer Bestandteil ihrer Portfolios. Trotz kurzfristiger Volatilität bieten Immobilien langfristig stabile Einkommensströme und sind ein effektives Mittel zur Diversifikation.

Wachsende Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien: Die Bedeutung nachhaltiger Gebäude hat zugenommen, da ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales und Governance) zunehmend in den Fokus der Investoren rücken. Großanleger bevorzugen vermehrt energieeffiziente und nachhaltige Immobilien, da diese sowohl Umweltvorteile bieten als auch langfristig Kosteneinsparungen ermöglichen.

Auch die steigenden ESG-Anforderungen stellen eine Herausforderung dar, bieten jedoch zugleich Potenzial. Immobilien, die den Nachhaltigkeitsstandards gerecht werden, könnten langfristig eine höhere Nachfrage und Wertsteigerungen erfahren, während veraltete Gebäude möglicherweise an Attraktivität verlieren. Für viele Investoren bedeutet dies eine Balance zwischen den Kosten für Modernisierungen und den zukünftigen Erträgen.