Vermieter aufgepasst: Wie Sie Ihre Steuerlast reduzieren können
Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen versteuern, können sich manche Ausgaben aber vom Staat zurückholen. Was genau Vermieter von der Steuer absetzen können, erfahren Sie hier.
Der Staat gewährt steuerliche Anreize für Vermieter.
Um viele ihrer Ausgaben steuerlich absetzen zu können, ist es für Sie als Vermieter erforderlich, die Anlage V mit dem Titel "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" in Ihrer Steuererklärung sorgfältig auszufüllen. Das Finanzamt verlangt von Ihnen Belege für zahlreiche Ausgaben, um sie in der Steuererklärung angemessen zu berücksichtigen. Deshalb ist es ratsam, dass Sie als Vermieter Ihre Aufwendungen stets mit Quittungen oder Rechnungen belegen. Nur so können Sie sicher sein, dass Ihre Ausgaben steuerlich anerkannt werden und Sie von den entsprechenden Steuervorteilen profitieren können.
Das können Vermieter von der Steuer absetzen
Anschaffungs- und Herstellungskosten:
Absetzbar ist das Gebäude, nicht der Wert des Grundstücks in Form der Abschreibung (AfA) - Höhe der Ersparung zwischen 2 und 3 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten im Jahr.
Maklerprovision
Eine Maklerprovision zählt zu den Kosten, die im Rahmen der AfA abgesetzt werden können.
Grunderwerbsteuer
Auch die Grunderwerbsteuer kann im Rahmen der AfA über den Absetzungszeitraum hinweg abgesetzt werden.
Kreditzinsen
Die Kreditzinsen können vollständig von der Steuer abgesetzt werden.Zinsanteil der Darlehensrate.
Kontoführungsgebühren
Kontoführungsgebühren sind steuerlich absetzbare Werbungskosten.
Immobilienanzeigen und Werbung
Immobilienanzeigen, die der Mietersuche dienen, können als Werbungskosten abgesetzt werden.
Grundsteuer
Die Grundsteuer kann als laufende Kosten vollständig steuerlich geltend gemacht werden.
Maklerprovision
Eine Maklerprovision zählt zu den Kosten, die im Rahmen der AfA abgesetzt werden können.
Grunderwerbsteuer
Auch die Grunderwerbsteuer kann im Rahmen der AfA über den Absetzungszeitraum hinweg abgesetzt werden.
Kreditzinsen
Die Kreditzinsen können vollständig von der Steuer abgesetzt werden.Zinsanteil der Darlehensrate.
Kontoführungsgebühren
Kontoführungsgebühren sind steuerlich absetzbare Werbungskosten.
Immobilienanzeigen und Werbung
Immobilienanzeigen, die der Mietersuche dienen, können als Werbungskosten abgesetzt werden.
Grundsteuer
Die Grundsteuer kann als laufende Kosten vollständig steuerlich geltend gemacht werden.
Reparatur, Renovierung und Sanierung
Je nach Umfang der Arbeiten können die Kosten in einem Jahr, oder verteilt auf mehrere Jahre steuerlich abgesetzt werden.
Je nach Umfang der Arbeiten können die Kosten in einem Jahr, oder verteilt auf mehrere Jahre steuerlich abgesetzt werden.
Denkmal-Sanierung
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert und vermietet, profitiert von einer hohen Abschreibung.
Nebenkosten im Mietshaus
Nebenkosten sind zunächst Einnahmen, die zu versteuern sind, können aber in voller Höhe als Kosten abgesetzt werden.
Mitgliedsbeiträge für Verbände - sind voll absetzbar
Leerstandskosten
Solange eine Vermietungsabsicht vorliegt, können Leerstandskosten voll steuerlich geltend gemacht werden.
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert und vermietet, profitiert von einer hohen Abschreibung.
Nebenkosten im Mietshaus
Nebenkosten sind zunächst Einnahmen, die zu versteuern sind, können aber in voller Höhe als Kosten abgesetzt werden.
Mitgliedsbeiträge für Verbände - sind voll absetzbar
Leerstandskosten
Solange eine Vermietungsabsicht vorliegt, können Leerstandskosten voll steuerlich geltend gemacht werden.
Hier sind einige nützliche Steuertipps, die Vermieter bei der Optimierung ihrer Steuerlast beachten können:
Anschaffungskosten und Herstellungskosten der Immobilie:
Diese Kosten werden nicht im Jahr der Zahlung in vollem Umfang abgezogen, sondern über einen längeren Zeitraum als Werbungskosten verteilt.
Wichtig ist zu beachten, dass nur die Kosten für das Gebäude, nicht jedoch der anteilige Wert des Grundstücks, abgeschrieben werden können. Die Abschreibungsdauer hängt vom Baujahr der Immobilie ab.
Sanierung denkmalgeschützter Immobilien:
Für diese Art von Immobilien gelten besondere Regelungen und höhere Abschreibungssätze sind möglich.
Zu den Anschaffungskosten zählen auch:
- die Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Maklergebühren
- bei Neubauten auch das Architektenhonorar.
- Nachträgliche wesentliche Verbesserungen an der Immobilie:
Dazu gehören beispielsweise Kosten für Anbauten oder Aufstockungen, die die nutzbare Fläche erweitern.
Diese Kosten fallen in der Regel unter die nachträglichen Herstellungskosten.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EstG):
Diese treten auf, wenn die Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienkauf ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie ausmachen.
Diese Modernisierungskosten werden rechtlich wie Anschaffungskosten behandelt und linear abgeschrieben.
Kleinere Baumaßnahmen:
Bei geringfügigen Baumaßnahmen, die keine hohe Summe erreichen, können diese über einen kürzeren Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden.
Maklerprovision:
Wenn Vermieter einen Makler beauftragen, um neue Mieter zu finden, und dabei eine Provision zahlen, können sie diese Ausgaben von der Steuer absetzen, da sie im Zusammenhang mit der gewinnorientierten Vermietung stehen.
Grunderwerbsteuer:
Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Vermieter können diese Kosten im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) über den entsprechenden Abschreibungszeitraum absetzen.
Möglichkeiten zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer:
Bei Neubauten wird die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück fällig, wenn separate Verträge für den Grundstückskauf und die Bauleistungen vorliegen.
Es ist jedoch Vorsicht geboten, da der Fiskus ein "fiktiv" bebautes Grundstück annimmt, wenn gleichzeitig mit dem Grundstückskauf auch ein Bauvertrag abgeschlossen wird, was zu einer zusätzlichen Grunderwerbsteuer führen kann.
Der Wert beweglicher Sachen und, bei Eigentumswohnungen, der anteilige Betrag der Instandhaltungsrücklage können bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer abgezogen werden.
Bei Verkäufen zwischen Ehegatten oder Verwandten ersten Grades fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Kreditzinsen:
Vermieter, die eine Immobilie besitzen, die noch nicht vollständig abbezahlt ist, können die Zinsen für das Darlehen von der Steuer absetzen.
Es ist zu beachten, dass bei Annuitätendarlehen der Zinsanteil an der Rate mit der Zeit abnimmt, während der Tilgungsanteil steigt, was den steuerlichen Vorteil im Laufe der Zeit verringert.
Kontoführungsgebühren:
Ausgaben und Einnahmen im Zusammenhang mit der Immobilie laufen oft über ein spezielles Konto. Die Gebühren für die Kontoführung können Vermieter von der Steuer absetzen.
Immobilienanzeigen und Werbung:
Vermieter müssen in der Regel Anzeigen schalten, um Mieter für ihre Wohnungen zu finden. Die Kosten für solche Anzeigen können als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Dies gilt auch für Kosten für Prospekte, die zur Werbung für neu zu vermietende Objekte dienen.
Grundsteuer:
Immobilieneigentümer müssen jährlich Grundsteuer an die örtliche Gemeinde zahlen. Die Höhe wird von der Gemeinde festgelegt. Vermieter können die Grundsteuer in voller Höhe in ihrer Steuererklärung angeben.
Da Vermieter die Grundsteuer oft als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen, hat dies in der Regel keinen direkten Einfluss auf ihre eigene Steuerlast.
Reparatur, Renovierung und Sanierung:
Vermieter können die Kosten für Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen von der Steuer absetzen.
Kleinere Reparaturen und Instandsetzungen können im Jahr ihrer Durchführung vollständig abgesetzt oder alternativ über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren verteilt werden.
Wenn durch mehrere Baumaßnahmen innerhalb von fünf Jahren der Wohnstandard wesentlich verbessert wird, gelten die Ausgaben als Herstellungskosten und müssen über einen selbst gewählten Zeitraum von zwei bis maximal fünf Jahren abgeschrieben werden.
Denkmal-Sanierung:
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert und anschließend vermietet, kann die Sanierungskosten mit hohen Abschreibungssätzen steuerlich geltend machen.
Nebenkosten im Mietshaus:
Normalerweise tragen Mieter die anfallenden Nebenkosten für ein Mehrfamilienhaus, wie beispielsweise Müllabfuhr, Versicherungen, Wasserverbrauch in Gemeinschaftsräumen, Pflege der Außenanlagen oder Hausmeisterdienste.
Vermieter müssen diese Nebenkosten zwar als Einnahmen in ihrer Steuererklärung angeben, können sie jedoch anschließend als Werbungskosten absetzen.
Mitgliedsbeiträge für Verbände:
Die Mitgliedsbeiträge für Vermieterverbände können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden.
Steuern absetzen bei Wohnungsleerstand:
Auch wenn eine Mietwohnung längere Zeit leer steht und keine Einkünfte generiert werden, können Vermieter die laufenden Kosten, wie Strom, Gebäudeversicherung oder Grundsteuer, als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Allerdings müssen Vermieter in diesem Fall nachweisen, dass sie ernsthaft nach einem Mieter suchen, um diesen Steuervorteil zu erhalten. Dies kann etwa durch wiederholte Inserate, die Beauftragung eines Maklers, Renovierungsarbeiten oder Anpassungen der Mietpreise erreicht werden.
Diese Kosten werden nicht im Jahr der Zahlung in vollem Umfang abgezogen, sondern über einen längeren Zeitraum als Werbungskosten verteilt.
Wichtig ist zu beachten, dass nur die Kosten für das Gebäude, nicht jedoch der anteilige Wert des Grundstücks, abgeschrieben werden können. Die Abschreibungsdauer hängt vom Baujahr der Immobilie ab.
Sanierung denkmalgeschützter Immobilien:
Für diese Art von Immobilien gelten besondere Regelungen und höhere Abschreibungssätze sind möglich.
Zu den Anschaffungskosten zählen auch:
- die Grunderwerbsteuer
- Notarkosten
- Maklergebühren
- bei Neubauten auch das Architektenhonorar.
- Nachträgliche wesentliche Verbesserungen an der Immobilie:
Dazu gehören beispielsweise Kosten für Anbauten oder Aufstockungen, die die nutzbare Fläche erweitern.
Diese Kosten fallen in der Regel unter die nachträglichen Herstellungskosten.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EstG):
Diese treten auf, wenn die Kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienkauf ohne Umsatzsteuer mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie ausmachen.
Diese Modernisierungskosten werden rechtlich wie Anschaffungskosten behandelt und linear abgeschrieben.
Kleinere Baumaßnahmen:
Bei geringfügigen Baumaßnahmen, die keine hohe Summe erreichen, können diese über einen kürzeren Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden.
Maklerprovision:
Wenn Vermieter einen Makler beauftragen, um neue Mieter zu finden, und dabei eine Provision zahlen, können sie diese Ausgaben von der Steuer absetzen, da sie im Zusammenhang mit der gewinnorientierten Vermietung stehen.
Grunderwerbsteuer:
Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Vermieter können diese Kosten im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) über den entsprechenden Abschreibungszeitraum absetzen.
Möglichkeiten zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer:
Bei Neubauten wird die Grunderwerbsteuer nur für das Grundstück fällig, wenn separate Verträge für den Grundstückskauf und die Bauleistungen vorliegen.
Es ist jedoch Vorsicht geboten, da der Fiskus ein "fiktiv" bebautes Grundstück annimmt, wenn gleichzeitig mit dem Grundstückskauf auch ein Bauvertrag abgeschlossen wird, was zu einer zusätzlichen Grunderwerbsteuer führen kann.
Der Wert beweglicher Sachen und, bei Eigentumswohnungen, der anteilige Betrag der Instandhaltungsrücklage können bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer abgezogen werden.
Bei Verkäufen zwischen Ehegatten oder Verwandten ersten Grades fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Kreditzinsen:
Vermieter, die eine Immobilie besitzen, die noch nicht vollständig abbezahlt ist, können die Zinsen für das Darlehen von der Steuer absetzen.
Es ist zu beachten, dass bei Annuitätendarlehen der Zinsanteil an der Rate mit der Zeit abnimmt, während der Tilgungsanteil steigt, was den steuerlichen Vorteil im Laufe der Zeit verringert.
Kontoführungsgebühren:
Ausgaben und Einnahmen im Zusammenhang mit der Immobilie laufen oft über ein spezielles Konto. Die Gebühren für die Kontoführung können Vermieter von der Steuer absetzen.
Immobilienanzeigen und Werbung:
Vermieter müssen in der Regel Anzeigen schalten, um Mieter für ihre Wohnungen zu finden. Die Kosten für solche Anzeigen können als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Dies gilt auch für Kosten für Prospekte, die zur Werbung für neu zu vermietende Objekte dienen.
Grundsteuer:
Immobilieneigentümer müssen jährlich Grundsteuer an die örtliche Gemeinde zahlen. Die Höhe wird von der Gemeinde festgelegt. Vermieter können die Grundsteuer in voller Höhe in ihrer Steuererklärung angeben.
Da Vermieter die Grundsteuer oft als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen, hat dies in der Regel keinen direkten Einfluss auf ihre eigene Steuerlast.
Reparatur, Renovierung und Sanierung:
Vermieter können die Kosten für Reparaturen, Renovierungen und Sanierungen von der Steuer absetzen.
Kleinere Reparaturen und Instandsetzungen können im Jahr ihrer Durchführung vollständig abgesetzt oder alternativ über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren verteilt werden.
Wenn durch mehrere Baumaßnahmen innerhalb von fünf Jahren der Wohnstandard wesentlich verbessert wird, gelten die Ausgaben als Herstellungskosten und müssen über einen selbst gewählten Zeitraum von zwei bis maximal fünf Jahren abgeschrieben werden.
Denkmal-Sanierung:
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert und anschließend vermietet, kann die Sanierungskosten mit hohen Abschreibungssätzen steuerlich geltend machen.
Nebenkosten im Mietshaus:
Normalerweise tragen Mieter die anfallenden Nebenkosten für ein Mehrfamilienhaus, wie beispielsweise Müllabfuhr, Versicherungen, Wasserverbrauch in Gemeinschaftsräumen, Pflege der Außenanlagen oder Hausmeisterdienste.
Vermieter müssen diese Nebenkosten zwar als Einnahmen in ihrer Steuererklärung angeben, können sie jedoch anschließend als Werbungskosten absetzen.
Mitgliedsbeiträge für Verbände:
Die Mitgliedsbeiträge für Vermieterverbände können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden.
Steuern absetzen bei Wohnungsleerstand:
Auch wenn eine Mietwohnung längere Zeit leer steht und keine Einkünfte generiert werden, können Vermieter die laufenden Kosten, wie Strom, Gebäudeversicherung oder Grundsteuer, als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Allerdings müssen Vermieter in diesem Fall nachweisen, dass sie ernsthaft nach einem Mieter suchen, um diesen Steuervorteil zu erhalten. Dies kann etwa durch wiederholte Inserate, die Beauftragung eines Maklers, Renovierungsarbeiten oder Anpassungen der Mietpreise erreicht werden.
Grundfreibetrag für Vermieter:
Gemäß dem Einkommensteuergesetz (§ 32a EStG) haben Sie als Steuerpflichtiger Anspruch auf jährlich festgelegte Freibeträge. Es ist wichtig zu beachten, dass, wenn Ihre Gesamteinkünfte als Vermieter aus verschiedenen Einkunftsquellen, einschließlich der Vermietung, den Grundfreibetrag nicht überschreiten, Sie von einer Steuerbefreiung für diese Einkünfte profitieren.
Für das Jahr 2023 liegt der Grundfreibetrag für Alleinstehende bei 10.908 Euro, während Paare das Doppelte erhalten.
Bei der Investition in eine Immobilie zur Vermietungszwecken empfehlen wir Ihnen, eine umfassende Beratung durch einen Steuerberater in Betracht zu ziehen. Dies ist besonders wichtig, um die steuerlichen Aspekte vollständig zu verstehen und langfristig von den Steuervorteilen zu profitieren. Eine Immobilieninvestition sollte immer als langfristige Kapitalanlage betrachtet werden. Bei steuerlichen Überlegungen handelt es sich lediglich um einen Teil Ihrer Gesamtstrategie.
Wir stehen Ihnen jederzeit gerne zur Seite und beantworten Ihre Fragen rund um das Thema Immobilieninvestition. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.
Für das Jahr 2023 liegt der Grundfreibetrag für Alleinstehende bei 10.908 Euro, während Paare das Doppelte erhalten.
Bei der Investition in eine Immobilie zur Vermietungszwecken empfehlen wir Ihnen, eine umfassende Beratung durch einen Steuerberater in Betracht zu ziehen. Dies ist besonders wichtig, um die steuerlichen Aspekte vollständig zu verstehen und langfristig von den Steuervorteilen zu profitieren. Eine Immobilieninvestition sollte immer als langfristige Kapitalanlage betrachtet werden. Bei steuerlichen Überlegungen handelt es sich lediglich um einen Teil Ihrer Gesamtstrategie.
Wir stehen Ihnen jederzeit gerne zur Seite und beantworten Ihre Fragen rund um das Thema Immobilieninvestition. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren.